“Zekerheid inbouwen bij vastgoedtransacties; het belang van het aan- en verkoopproces”

De wens om zekerheid

Zekerheid inbouwen bij vastgoedtransacties; het belang van het aan- en verkoopproces

Zo statig en onverwoestbaar als gebouwen er bij kunnen staan, zo wankel en onzeker zijn soms de transacties die ermee gemoeid zijn. Als koper of verkoper moet u manieren vinden om die onzekerheden in te dammen. Wie zekerheid zoekt in vastgoedtransacties, doet er goed aan om vroegtijdig alle risico’s in kaart te brengen en goede afspraken met de wederpartij te maken.

Als belegger laat u zich bij de koop van een gebouw vaak leiden door het te behalen rendement. U steekt er geld in omdat u een solide huurstroom krijgt of omdat het gebouw veel potentie heeft. Maar dan moet u zich er wel van vergewissen dat er geen tegenvallers op de loer liggen. Dat er risico’s kleven aan vastgoedtransacties, is geen probleem. Als u ze maar kent én beheerst. Te vaak echter zijn partijen die een gebouw willen aankopen gericht op de acquisitie. De juridische risico’s raken daarbij, samen met de gewenste zekerheid, uit zicht.

Haast

Vandaag de dag is de vraag naar commercieel vastgoed enorm. Als gevolg zijn de prijzen relatief hoog en moet er in rap tempo kunnen worden geschakeld. Verkopers gunnen de koper nog maar weinig tijd voor het uitvoeren van een due diligence. En dat is vaak ook goed te begrijpen, verkopers willen niet onnodig aan een partij gebonden zijn terwijl er misschien een andere partij is die wil kopen. Daarom heerst er onder kopers vaak iets van ‘Ik moet het nú kopen, anders is een ander mij voor.’ Deze houding komt het onderzoek en de afspraken in de uiteindelijke koopovereenkomst meestal niet ten goede. Er wordt te veel betaald, waardoor het uiteindelijke rendement lager komt te liggen en het risico navenant stijgt. Of er wordt in alle haast over de aanwezige juridische of fiscale risico’s heen gekeken: welke rechten en verplichtingen zitten aan de koop en eigendom van het vastgoed vast?

Beperkte onderhandelingsruimte

Het is niet moeilijk om de juridische risico’s uit het oog te verliezen. Tot op zekere hoogte is het zelfs begrijpelijk. Een aankoop begint dikwijls als informeel commercieel proces: partijen gaan eens om tafel, wisselen verwachtingen uit, bekijken de mogelijkheden. Niet veel later worden er eens wat afspraken op papier gezet.

Op dat moment gaat het vaak mis. Er komt een letter of intent op tafel, of een head of terms, terwijl de koper dikwijls in de veronderstelling verkeert dat het allemaal nog heel vrijblijvend is. Dat is het zeker niet; goede kans dat u met uw handtekening al vastzit aan de koop én aan bepaalde voorwaarden. Dergelijke documenten bevatten veelal een as is-clausule: u koopt het gebouw zoals het is. Met uw handtekening kunt u uw onderhandelingsruimte tijdens de uitwerking van het uiteindelijke contract aanzienlijk beperken.

Vraag voldoende garanties en zekerheden

Als koper is het belangrijk de juiste ‘garanties’ en ‘zekerheid’ overeen te komen. Bij nieuw onroerend goed zal een verkoper meer genegen zijn garanties te verstrekken, onder meer over de deugdelijkheid van het gebouw en de huurovereenkomst die zal gelden. Maar ook bij bestaande gebouwen die as is worden verkocht, is het verstandig op belangrijke onderdelen garanties of vrijwaringen of reducties op de koopprijs overeen te komen, een en ander versterkt door zekerheden. Voor zowel bestaand als nieuw onroerend goed geldt dat het doen van een due diligence belangrijk is. Deze zorgt ervoor dat u als koper een goed beeld krijgt van het vastgoed en dus ook de juiste afspraken kunt maken. Zo weet u zeker dat dat mooie stukje vastgoed geen luchtkasteel is.

Zorg in elk geval dat u vroegtijdig uw adviseurs bij het proces betrekt. Een houding van ‘we komen er samen vast wel uit’ kan uiteindelijk funest blijken. U zult niet de eerste zijn die een paar maanden na de koop een beroep moet doen op de overeenkomst, om er vervolgens achter te komen dat de wederpartij niet thuisgeeft.

Verdiep u in wederpartij

Iedereen weet dat je van een kale kip niet kunt plukken. Ook bij de aan- of verkoop van vastgoed is het daarom belangrijk dat u vanaf het begin goed weet met wie u te maken hebt en hiermee rekening houdt, wanneer bijvoorbeeld de afspraken over de te stellen zekerheden aan de orde komen.

Daarnaast is het verstandig de wederpartij proberen te doorgronden. Kijk niet alleen naar uw eigen doelen, maar begrijp ook die van de ander. Onderhandelingen die bestaan uit het heen en weer sturen van concept-contracten lopen meestal stroef en traag en partijen komen dan al snel tegenover elkaar te staan. Het is niet ingewikkeld om vast te houden aan uw eigen punten. Maar als de ene partij niet begrijpt waarom de andere doet wat hij doet, dan gaan ze er niet uitkomen.

Tegenpartij wil ook geen gedoe

Ga daarom regelmatig met elkaar om tafel. Stel de vraag waarom de andere partij die specifieke clausule vervelend vindt of juist opgenomen wenst te zien. Luister naar de antwoorden en probeer te komen tot een nuancering van de afspraken zodat die voor alle betrokkenen aanvaardbaar zijn. Zo kom je samen tot een goed contract. Vergeet niet dat de andere partij achteraf óók geen gedoe wil. Een goede deal is alleen een goede deal, als deze goed is voor beide partijen.

Blijf te allen tijde alert. Ook de wederpartij heeft vaak gespecialiseerde juristen in huis. Dat concept dat voor u ligt, lijkt misschien dik in orde. Maar juridische teksten zijn er in de loop der jaren voor leken niet begrijpelijker op geworden. Ziet u wel wat er écht staat? Worden de risico’s niet via de achterdeur op uw bordje geschoven? In procederen achteraf heeft niemand zin. Zoek die zekerheid daarom in een vroeg stadium. Staar u niet blind op de acquisitie, maar houd een open blik op de risico’s. Dan kunt u ze beperken, verschuiven naar de ander, of – als de situatie u geen andere keuze laat – er nog ongeschonden van weglopen.

Sander van Leeuwen
Advocaat
sander.van.leeuwen@hvglaw.nl

In onzekere tijden schieten bestuurders soms in een kramp. Goede contracten kunnen onzekerheid voorkomen. Maar daarmee ben je er nog niet, volgens Johan Westerhof.